Foreks Raporu: Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Analizi
Foreks, sahibinden.com’un Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile işbirliği içinde hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunu sundu. Bu rapor, kiralık ve satılık konut piyasasındaki güncel değişimleri detaylı bir şekilde ele almaktadır.
Raporun bulgularına göre, Temmuz’dan Ağustos’a kadar ülke genelindeki ve özellikle üç büyükşehirdeki cari konut fiyat artış oranları, enflasyon oranının altında kalmış durumdadır. Bu durum, hem ülke genelindeki hem de büyükşehirlerdeki reel satış fiyatlarının düşük olduğunu göstermektedir. Ağustos ayında reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı, ülke genelinde % -18,3, İstanbul’da % -19, Ankara’da % -17,4, İzmir’de ise % -15,4 olarak kaydedilmiştir. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranı, Temmuz’a kıyasla ülke genelinde ortalama 3,5 puan azalarak % 24,1’e gerilemiştir. Üç büyük şehirde satılık konut ilanlarının m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları da azalmış; İstanbul’da % 23, Ankara’da % 25,5, İzmir’de ise % 28,6 olarak belirlenmiştir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilanlarının m2 fiyatındaki yıllık artış oranı ise Ağustos ayında % 47,1’e yükselmiştir. Yıllık kira artış oranı, İstanbul’da % 46,7, Ankara’da % 56 ve İzmir’de % 62,5 seviyelerine ulaşmıştır.
Reel Konut Fiyatında Düşüş Devam Ediyor
2020 Mayıs’tan bu yana sürekli artış gösteren ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi, 2023 Temmuz’dan itibaren düşüş göstermeye başlamış ve bu trend 2024 Ağustos’ta da devam etmiştir. (Şekil 1) Ağustos ayında reel konut fiyat endeksi, Temmuz’a göre 0,9 puan azalarak 161 olmuştur. Temmuz’dan Ağustos’a enflasyon oranı, cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir seviyede gerçekleşmiştir. Son bir yıl boyunca cari konut fiyatları, sistematik olarak enflasyonun altında kalmış ve bu durum reel fiyatların azalmasına yol açmıştır.
Şekil 1: Türkiye Genelinde Reel Konut Fiyat Endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Üç Büyük Şehirde Reel Satış Fiyat Endeksinde Düşüş Yaşanıyor
Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi, Haziran’daki durağanlıktan sonra Ağustos ayında da düşüşünü sürdürmüştür. (Şekil 2) Temmuz’dan Ağustos’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,7 puan, Ankara’da 0,2 puan, İzmir’de ise 1,2 puan azalmıştır. Ağustos ayında reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 156,6, Ankara’da 181,7, İzmir’de ise 170,6 olarak belirlenmiştir.
Şekil 2: Üç Büyük İlde Reel Satılık Fiyatlar (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel Fiyatlarda Yıllık Değişim Negatif Seyir İzliyor
Ağustos 2022’de % 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı, Eylül 2022’den itibaren hızlı bir düşüş göstermeye başlamıştır. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı, Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve bu yılın başından itibaren reel fiyatlar mutlak olarak düşüş göstermeye başlamıştır. Temmuz 2024’te reel fiyatlardaki azalış hızı yavaşlama göstermiştir. Ağustos 2024’te yıllık fiyat değişim oranı, Temmuz 2024’e kıyasla 2,8 puan artsa da % -18,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. (Şekil 3)
Şekil 3: Türkiye Genelinde Satılık Konut Reel Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari Fiyatlarda Artış Hızı Yavaşlıyor
Cari fiyatlardaki yıllık artış oranlarında son bir yıldır belirgin bir yavaşlama gözlemlenmektedir. (Şekil 4) Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde Ağustos 2022’de % 198,7 artışla zirve yapmıştır. İzleyen aylarda konut fiyatları enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de, artış temposunda bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı, Ağustos 2024 itibarıyla % 24,1 olarak belirlenmiştir.
Cari fiyatların yıllık artışlarındaki tempo kaybı, üç büyükşehir için de geçerlidir. İstanbul’da % 240,9 ile Temmuz 2022’de zirveye ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Ağustos 2024’te % 23’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirve, Eylül 2022’de ulaşılmış; % 205,6 ve % 183,1 olan yıllık artış oranları, Ağustos 2024’te sırasıyla % 25,5 ve % 28,6’ya gerilemiştir. (Şekil 4)
Şekil 4: Türkiye ve Üç Büyük İlde Satılık Konut İlan Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Konut Talebinde Artış Gözlemleniyor
2023 Ocak ayında istisnai bir sıçrama yaparak 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemiştir. Ancak Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks, Temmuz’dan Ağustos’a % 9,5’lik bir artış ile 155,9’a ulaşmıştır. Geçen yılın Ağustos ayına kıyasla endeks % 8,8 daha yüksektir. (Şekil 5)
Şekil 5: Talep Göstergesi (2020 Nisan=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel Kirada Yıllık Değişim Negatif Seyir İzliyor
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te % 86,6 ile zirve yapmış ve ardından inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibarıyla bu oran negatif artışlara dönmüş ve Mayıs ayında yaklaşık % 15 olmuştur. Mayıs’tan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetmiştir. İvme kaybı Ağustos’ta daha belirgin hale gelmiştir. Ağustos verilerine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim % -3,2’ye gerilemiştir. Bu durum, reel kiraların geçen yılın aynı ayına göre ortalamada % 3,2 düştüğünü göstermektedir. (Şekil 6)
BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almaktadır. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinmemektedir. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değildir. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.
Şekil 6: Türkiye Reel Kira Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari Kira Fiyatlarındaki Artış Oranı Yükseliyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi, geçen yılın Ağustos ayından bu yana düşüş göstermektedir. Ancak bu Ağustos ayında cari artış hızında az da olsa bir yükselme gözlemlenmektedir. Temmuz 2024’te % 45,9 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı, Ağustos 2024’te % 47,1 olmuştur. (Şekil 7)
Şekil 7: Türkiye ve Üç Büyük İlde Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Cari Kira Fiyatı Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkilere açık olmasıdır. Mevsimsel etki, Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta ve kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenler ve üniversite öğrencileri etkili olmaktadır. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır. Kiralık konut talep göstergesi, geçen yılın Ağustos -Kasım arasında düşerken, Aralık ayından sonra hafif tempolu bir artış eğilimine girmiş ve 2024 Mayıs ayından itibaren belirgin bir artış göstermiştir. Ağustos ayında ise kiralık konut talep endeksi % 2,4 azalmıştır. Öte yandan, kiralık konut talebi geçen yılın Ağustos ayına kıyasla % 4,3 daha düşüktür. (Şekil 8)
Şekil 8: Talep Göstergesi (2020 Şubat=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
