Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Üzerine Değerlendirme
Foreks – sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda, kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler detaylı bir şekilde incelenmiştir. Rapora göre, Haziran’dan Temmuz’a Türkiye genelindeki cari konut fiyat artış oranı, enflasyon oranından daha düşük olduğu için, hem ülke genelindeki hem de üç büyük şehirdeki reel satış fiyatları önemli ölçüde düşmüştür. Raporda şu ifadelere yer verilmiştir: “Reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde yüzde -21,1’e; İstanbul’da yüzde -22,7’ye; İzmir’de yüzde -18,4’e; Ankara’da ise yüzde -19,1’e kadar gerilemiştir. Ayrıca, reel konut fiyatlarıyla kira ortalaması geçen yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 10,5, Ankara’da yüzde 1,6, İzmir’de ise yüzde 0,5 daha düşük seviyelerde bulunmaktadır.
Reel Konut Fiyatında Düşüş
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artış gösteren ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi, 2023 Temmuz’dan bu yana bir düşüş trendi göstermekte ve bu durum 2024 Temmuz’da da devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Temmuz ayında, Haziran’a kıyasla 4,3 puanlık bir azalışla 161,9 olmuştur. Haziran’dan Temmuz’a enflasyon oranı, cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir (sırasıyla yüzde 3,2 ve yüzde 0,6). Son bir yıldır cari konut fiyatlarının sistematik olarak enflasyonun altında kalması, reel fiyatların düşüşünü beraberinde getirmiştir.
Üç Büyük İlde Reel Satış Fiyat Endeksinde Düşüş
Son bir yılda düşüş eğilimi gösteren konut reel satış fiyat endeksi, Haziran’daki durağanlıktan sonra Temmuz ayında da düşüşünü sürdürmüştür (Şekil 2). Haziran’dan Temmuz’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 5,1 puan, Ankara’da 3,8 puan, İzmir’de ise 2,7 puan azalmıştır. Temmuz ayında reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 157,3, Ankara’da 181,9, İzmir’de ise 171,8 olarak kaydedilmiştir.
Reel Fiyatlarda Yıllık Değişim Negatifte Devam Ediyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı, Eylül 2022’den itibaren hızla bir düşüş sürecine girmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı, Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren ise reel fiyatlar mutlak olarak gerilemeye başlamıştır. Temmuz 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı, Haziran 2024’e kıyasla 1,3 puan artmış olmasına rağmen, yüzde -21,1 ile negatif değerlerde seyretmeye devam etmiştir (Şekil 3).
Cari Fiyatlarda Artış Yavaşlıyor
Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirveye ulaşmıştır. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon etkisiyle artmaya devam etse de, artış temposunda belirgin bir yavaşlama gözlemlenmiştir. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı, Temmuz 2024 itibariyle yüzde 27,6’dır. Cari fiyatların yıllık artışlarındaki tempo kaybı, üç büyük şehir için de geçerlidir. İstanbul’da zirveye yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Temmuz 2024’te yüzde 25’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile Eylül 2022’de ulaşılmış, Temmuz 2024’te ise bu illerde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 31’e ve yüzde 31,9’a gerilemiştir (Şekil 4).
Konut Talebinde Artış
2023 Ocak ayında istisnai bir sıçrama ile 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemiştir. Ancak Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks, Haziran’dan Temmuz’a yüzde 37,8’lik sert bir artışla 142,4’e ulaşmıştır. Yine de, endeks geçen yılın Temmuz ayına kıyasla yüzde 2,7 daha düşüktür (Şekil 5).
Reel Kirada Yıllık Değişim Negatif Alanda
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibariyle negatif artışlara dönüşen yıllık reel kira fiyatları değişimi, Temmuz’da yüzde -9,8 olarak kaydedilmiştir. Reel kiralarda geçen yılın aynı ayına göre ortalama olarak yüzde 9,8 düşüş yaşanmıştır. BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemleri arasında farklılıklar bulunmaktadır. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almaktadır. Ancak ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği, ve gerçekleştiyse hangi fiyattan olduğuna dair bilgi mevcut değildir. Bu nedenle doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi oluşturmak uygun değildir. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır (Şekil 6).
Cari Kira Fiyatlarında Artış Yavaşlamaya Devam Ediyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi, 2023’te Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra, Ağustos’ta bir miktar yükselmiştir. Ancak kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül’den itibaren tekrar düşüş göstermiştir. Mayıs 2024’te yüzde 49,8 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı, Temmuz 2024’te yüzde 45,9’a gerilemiştir (Şekil 7).
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkilere açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlenmektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde meydana gelen bu artışta, tayinle il değiştirenler ve üniversite öğrencilerinin etkili olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle talep göstergesinde yaşanan değişimler yorumlanırken mevsimsel etkilerin göz önünde bulundurulması önemlidir. Kiralık konut talep göstergesi 2023 Ağustos – Kasım arasında düşerken, Aralık’tan sonra hafif bir artış eğilimine girmiştir. 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin bir artış göstermektedir. Temmuz ayında kiralık konut talep endeksi, uzun süren bayram tatili nedeniyle nispeten durgun geçen Haziran ayına kıyasla yüzde 16,6 artış göstermiştir. Ancak, kiralık konut talebi geçen yılın Temmuz ayına kıyasla yüzde 5,4 daha düşük seviyededir (Şekil 8).
