Foreks ve BETAM İşbirliği ile Konut Piyasası Raporu
Foreks, sahibinden.com’un Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile birlikte hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda, Türkiye’deki kiralık ve satılık konut piyasasında yaşanan önemli değişimleri ele aldı. Rapora göre, Haziran ile Temmuz arasında Türkiye genelindeki cari konut fiyat artış oranı, enflasyon oranının altında kaldı. Bu durum, hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel satış fiyatlarının düşüş göstermesine neden oldu.
Raporda, “Reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı, ülke genelinde yüzde -21,1, İstanbul’da yüzde -22,7, İzmir’de yüzde -18,4, Ankara’da ise yüzde -19,1 olarak belirlenmiştir.” ifadesine yer verildi. Ayrıca, reel konut fiyatlarının kira ortalaması, geçen yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 10,5, Ankara’da yüzde 1,6, İzmir’de ise yalnızca yüzde 0,5 daha düşük olduğu vurgulandı. Reel konut fiyatlarındaki düşüş, 2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artış gösteren reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan itibaren düşüş göstermesiyle devam etti. Bu düşüş trendinin 2024 Temmuz’da da sürmesi bekleniyor.
Reel konut fiyat endeksi Temmuz ayında, Haziran’a göre 4,3 puanlık bir azalışla 161,9 değerine geriledi. Haziran’dan Temmuz’a enflasyon oranı, cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir seviyede gerçekleşti (sırasıyla yüzde 3,2 ve yüzde 0,6). Son bir yıldır cari konut fiyatları sürekli olarak enflasyonun altında kaldığı için reel fiyatlar düşmeye devam etmektedir.
Üç Büyük Şehirde Reel Satış Fiyat Endeksindeki Düşüş
Son bir yıldır düşüş trendinde olan konut reel satış fiyat endeksi, Haziran ayındaki durağanlığından sonra Temmuz ayında da düşüşünü sürdürmüştür. Haziran’dan Temmuz’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 5,1 puan, Ankara’da 3,8 puan, İzmir’de ise 2,7 puan azalmıştır. Temmuz ayında reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 157,3, Ankara’da 181,9, İzmir’de ise 171,8 olmuştur.
Reel Fiyatlarda Yıllık Değişim Negatif Seyrediyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı, Eylül 2022’den itibaren hızlı bir düşüş göstermiştir. 2023’te büyük depremin etkisiyle geçici bir artış kaydedilmiş, ardından Mayıs’tan itibaren reel fiyatlar mutlak anlamda düşüş göstermeye başlamıştır. Temmuz 2024’te yıllık fiyat değişim oranı, Haziran 2024’e kıyasla 1,3 puan artmış olmasına rağmen, yüzde -21,1 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür.
Cari Fiyatlarda Artış Hız Kesiyor
Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artış ile zirve yapmıştır. İzleyen aylarda konut fiyatları enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de, artış temposunda belirgin bir yavaşlama gözlemlenmiştir. Temmuz 2024 itibarıyla, ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı yüzde 27,6 düzeyindedir. Bu yavaşlama, üç büyük şehirde de benzer şekilde yaşanmaktadır.
- İstanbul’da zirveye Temmuz 2022’de yüzde 240,9 ile ulaşılmış, Temmuz 2024 itibarıyla yıllık artış oranı yüzde 25’e gerilemiştir.
- Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de sırasıyla yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile ulaşılmış, Temmuz 2024’te yıllık artış oranları yüzde 31 ve yüzde 31,9’a düşmüştür.
Konut Talebinde Artış Gözlemleniyor
2023 Ocak ayında talep endeksi 235’e yükselmiş, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş göstermiştir. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks, Haziran’dan Temmuz’a yüzde 37,8’lik bir artışla 142,4 seviyesine ulaşmıştır. Ancak bu değer, geçen yılın Temmuz ayına kıyasla yüzde 2,7 daha düşüktür.
Reel Kirada Yıllık Değişim Negatif Alanlarda Devam Ediyor
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir düşüş göstermektedir. Geçen yılın Mayıs ayından itibaren yaşanan istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yapmış, ardından negatif artışlara dönüşmüştür. Temmuz 2024 itibarıyla yıllık reel kira fiyatları değişimi yüzde -9,8 olarak kaydedilmiştir. Reel kiralar, geçen yılın aynı ayına göre ortalama yüzde 9,8 düşüktür.
BETAM’ın sahibinden.com verileri ile oluşturduğu kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksi hesaplama yöntemlerinin farklılık gösterdiğini belirtmek gerekir. BETAM’ın yayınladığı kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alırken, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlediği kira fiyatı endeksi, “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.
Cari Kira Fiyatlarında Artış Hız Kesiyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi, 2023’te Mart’tan Temmuz’a kadar düşüş göstermiş, Ağustos’ta ise bir miktar artış kaydedilmiştir. Ancak Eylül’den itibaren kira fiyatlarının yıllık değişim oranı tekrar düşüş göstermeye başlamıştır. Mayıs 2024’te yüzde 49,8 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı, Temmuz 2024’te yüzde 45,9’a gerilemiştir.
Kiralık Konut Piyasasının Mevsimsel Özellikleri
Kiralık konut piyasasında talebin mevsimsel etkilere açık olduğu gözlemlenmektedir. Nisan ile Eylül ayları arasında artış gösteren talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde görülen bu artışta, tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle, talep göstergesinde yaşanan değişimler yorumlanırken mevsimsel etkilerin dikkate alınması önemlidir.
2023 Ağustos – Kasım arasında kiralık konut talep göstergesi düşerken, Aralık’tan itibaren hafif bir artış eğilimi göstermiştir. 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin bir artış kaydetmiştir. Temmuz ayında kiralık konut talep endeksi, uzun süren bayram tatili sebebiyle nispeten durgun geçen Haziran ayına kıyasla yüzde 16,6 artış göstermiştir. Ancak, kiralık konut talebi geçen yılın Temmuz ayına göre yüzde 5,4 daha düşük seyretmektedir.
