Foreks ve sahibinden.com’un Konut Piyasası Raporu
Foreks, sahibinden.com’un Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunu yayımladı. Bu rapor, kiralık ve satılık konut piyasasındaki önemli değişimleri kapsamlı bir şekilde incelemektedir. Ülke genelinde ve üç büyük şehirdeki farklı dinamiklere rağmen, reel satış fiyatlarının geçen yılın aynı dönemine göre daha düşük seviyelerde olduğu gözlemlenmiştir. Ülke genelinde reel satış fiyatlarındaki yıllık düşüş oranı yüzde -22,4, İstanbul’da yüzde -23,8, İzmir’de yüzde -21,1, Ankara’da ise yüzde -20,1 olarak kaydedilmiştir. Kira fiyatlarıyla reel fiyat ortalaması ise İstanbul’da yüzde 12,6, İzmir’de yüzde 5,5 düşerken, Ankara’da yüzde 0,5 artış göstermiştir.
Reel Konut Fiyatında Yatay Seyir
2020 Mayıs’tan bu yana sürekli artan reel konut fiyat endeksi, 2023 Temmuz’dan itibaren düşüş göstermiş ve 2024 Haziran’da duraklama sürecine girmiştir. Haziran ayında, reel konut fiyat endeksi Mayıs’a göre yalnızca 0,02 puan azalarak 166,1 seviyesine gerilemiştir. Mayıs’tan Haziran’a geçişte enflasyon oranı ve cari konut fiyat artış oranları hemen hemen eşit seviyelerde kalmıştır (yüzde 1,6). Son zamanlarda cari konut fiyatları, sistematik olarak enflasyon oranının altında seyrettiği için reel fiyatlar düşüş göstermektedir.
Şekil 1: Türkiye Genelinde Reel Konut Fiyat Endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
İzmir’de Reel Satış Fiyat Endeksinde Artış
Son 12 ayda düşüş gösteren konut reel satış fiyat endeksi, Haziran ayında durağan bir seyir izlemiştir. Mayıs’tan Haziran’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 0,4 puan, Ankara’da 0,7 puan azalmışken, İzmir’de 1,5 puan artış göstermiştir. Haziran ayında reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 162,4, Ankara’da 185,7, İzmir’de ise 174,5 olarak belirlenmiştir.
Şekil 2: Üç Büyük İlde Reel Satılık Fiyatlar (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel Fiyatlarda Yıllık Değişim Negatifte Devam Ediyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı, Eylül 2022 itibarıyla hızlı bir düşüş sürecine girmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat, Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Haziran 2024 itibarıyla yıllık fiyat değişim oranı, Mayıs 2024’e göre 1,4 puan azalarak yüzde -22,4 ile negatif değerlerde devam etmiştir.
Şekil 3: Türkiye Genelinde Satılık Konut Reel Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari Fiyatlarda Artış Yavaşlıyor
Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 ile zirve yapmıştır. Konut fiyatları takip eden aylarda enflasyon etkisiyle artmaya devam etse de, artış temposunda önemli bir yavaşlama gözlemlenmiştir. Haziran 2024 itibarıyla ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı yüzde 33,2 olarak kaydedilmiştir. Bu yavaşlama, üç büyük şehirde de görülmektedir. İstanbul’da, Temmuz 2022’de yüzde 240,9 ile zirveye ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve Haziran 2024’te yıllık fiyat artışı yüzde 30,8’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirve, Eylül 2022’de yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 olarak belirlenmişken, Haziran 2024’te bu iki şehirde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 37,1 ve yüzde 35,4’e inmiştir.
Şekil 4: Türkiye ve Üç Büyük İlde Satılık Konut İlan Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Konut Talebinde Yavaşlama
2023 Şubat ayındaki büyük depremin ardından hızlı bir düşüş gösteren konut talebi, 2023 Temmuz’da bir artış yaşadıktan sonra Kasım ayına kadar tekrar düşüş göstermiştir. Aralık ayında konut talebinde bir artış trendi gözlemlenmiş, ardından Şubat’a kadar süren bir artış yaşanmıştır, fakat daha sonra tekrar bir azalma sürecine girmiştir. Geçtiğimiz Mayıs ayında, Nisan’a kıyasla yüzde 10,9’luk bir artışla 117,1 seviyesine ulaşmıştır. Haziran ayında ise uzun bayram tatili nedeniyle bu artış tekrar gerilemiş ve konut talep göstergesi yüzde 11,8 azalarak 103,4 olarak kaydedilmiştir. Geçtiğimiz yılın Haziran ayına göre konut talebi yüzde 10,7 daha düşük seviyelerde kalmıştır.
Şekil 5: Satılık Konut Talep Göstergesi (2020 Nisan=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel Kirada Yıllık Değişim Negatif Alanda
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalma göstermektedir. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra düşüş göstermeye başlamıştır. Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakmış ve yıllık reel kira fiyatları değişimi Haziran ayında yüzde -13,7 olarak belirlenmiştir. Reel kiralar, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre ortalamada yüzde 13,7 daha düşük seviyelerde kalmıştır.
Şekil 6: Türkiye Reel Kira Fiyatlarının Yıllık Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari Kira Fiyatlarında Artış Yavaşlamaya Devam Ediyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi, Mart’tan Temmuz’a kadar düşmüştür, ardından Ağustos’ta bir miktar yükseliş gözlemlenmiştir. Ancak, kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül ayından itibaren tekrar düşüş göstermiştir. Mayıs 2024’te yüzde 49,8 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı, Haziran 2024 itibarıyla yüzde 48’e gerilemiştir.
Şekil 7: Türkiye ve Üç Büyük İlde Bir Önceki Yılın Aynı Ayına Göre Cari Kira Fiyatı Değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği mevsimsel etkilere açık olmasıdır. Özellikle Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda düşüş göstermekte ve kış aylarında daha durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde yaşanan bu artışta, tayinle il değiştirenler ve üniversite öğrencileri gibi grupların etkili olduğu düşünülmektedir. Bu nedenle, talep göstergelerindeki değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler dikkate alınmalıdır. Kiralık konut talep göstergesi, Ağustos ile Kasım arasında düşüş gösterirken, Aralık’tan sonra hafif bir artış eğilimine girmiştir. Mayıs ayındaki güçlü artış, Haziran ayında da devam etmiş ve kiralık konut talep endeksi yüzde 8,7’lik bir artış göstermiştir. Yıllık bazda incelendiğinde ise kiralık konut talebi neredeyse değişmeden kalmıştır.
Şekil 8: Kiralık Konut Talep Göstergesi (2020 Şubat=100)
